成功案例  Case

漫修经纬   Longitude

建筑与房地产业务部

您所在位置:首页 > 成功案例  > 建筑与房地产业务部

建筑与房地产业务部
卖方抵押未告知,买方付款起担忧

浏览次数:

 

江苏漫修律师事务所律师  王可炜

 

案例:

  2015年2月,李忠向王辉购买房屋一套并签订《购房协议》一份,同时支付定金2万元,余款约定分别于3月5日、3月25日两次支付。3月7日,李忠以王辉未告知房屋上设有三项抵押更有一项抵押对应借款已于32日到期为由向王辉发函,希望其先行解除抵押或提供其他担保,否则将拒绝按约付款。王辉收到函件后未予协商处理。2015630日,李忠具状诉讼来院,要求解除合同、双倍返还定金等。

 

争议焦点:李忠能不按约支付房款反而获偿定金吗?

 

律师说法:

  案例主要涉及李忠能否行使不安抗辩权的问题。根据《合同法》规定:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的,可以中止履行;当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。当事人中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

  案例中,李忠购买王辉房屋的目的是为了获取该房屋的所有权,而案涉房屋上因王辉向他人借款设有多个抵押权,更有已到期的借款,根据法律规定,如王辉不能及时将案涉房屋上抵押权解除,势必会严重影响房屋所有权的转移。因此,李忠为了保障其能够顺利取得房屋所有权,要求王辉先行解除房屋上的抵押权或提供担保,合乎法律与情理,并且也依法履行了通知义务,但王辉并没有在合理期限内解除抵押或者提供适当担保,且双方在合同中亦未约定先由李忠支付第一笔购房款后,再由王辉偿还债务解除该房屋上的抵押权,故李忠行使不安抗辩权符合法律规定。因王辉未能依法解除案涉房屋上的抵押权而导致双方房屋买卖合同不能履行,构成违约,应当双倍返还定金。

 

  点评:在现有的房屋交易过程中,上述现象非常常见,买房人担忧财房两失,卖房人又往往需要以房款首付款来偿还抵押,一旦双方发生争执,往往各执一词难以调和。这也涉及到法律保护利益的抉择,相对而言买房人先付款后涤除房屋抵押本身存在不确定的交易风险,这种风险又属于房屋买受人方所承受,因此应当给予其不安抗辩权以保证交易安全。此外,买卖双方也可以通过更明确的约定来规避风险或明确彼此权利义务,诸如:卖房人应当告知买房人的房屋抵押情况并书面记录,甚至可以约定以首付款支付抵押;买房人也最好问清房屋权属情况,以避免陷入日后不必要的纠纷矛盾。(以上当事人名称均系化名)

Copyright© 2017 manxiu-law.com All Rights Reserved     江苏漫修律师事务所 版权所有     企业邮箱登陆口     苏ICP备12049582号-2