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金钱债权执行中不动产异议之要点浅析

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 江苏漫修(苏州)律师事务所 倪志钧 乔莉

【引言】
   民事诉讼案件中,一方当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称“《民事诉讼法》”)第二百二十四条的规定,对已发生法律效力地民事判决、裁定,或者刑事判决、裁定中的财产部分,可向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。但在实践中,经常会遇到执行标的因涉及案外人而引发矛盾。因此,《民事诉讼法》第二百二十七条赋予案外人有权对执行标的提出书面异议,为案外人保护自身合法权益提供了解决之道。然而对于该条的具体适用,一直缺乏统一的口径和标准,直到2015年5月5日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议的规定》)的发布。其中,在金钱债权执行中以不动产为执行标的导致执行异议频发,本文将从实际案例中浅析该类案件的裁判要点。
 
【案情简介】
  2015年1月18日,金某与张某签订《房屋买卖(置换)合同》,约定金某购买张某名下房产一套,房屋的实际成交价格为117万元等内容。金某于合同签订当天向张某支付了购房定金人民币2万元。2015年3月11日,金某与张某夫妻签订《存量房买卖合同》,进一步明确双方权利义务。后金某均按约向张某支付房屋价款共计人民币116万元(其中银行贷款为人民币36万元),剩余房款人民币1万元待房屋过户完毕再行支付。2015年4月30日,张某夫妻配合金某办理房产登记变更手续。就在金某静待房权证颁发的这几天,等来的却是房产被法院查封,无法办理过户的消息。而张某也因自身债务问题,与他人发生肢体冲突而触犯刑法。
 
【代理思路】
  本案在委托之前,涉案房产查封情况统计如下:2015年5月5日,A法院首封,系民事诉中保全;同年10月15日,B法院轮候查封,系刑附民诉中保全;2016年4月8日,A法院轮候查封,系强制执行行为。金某当得知首封后,因不服A法院保全裁定,曾向A法院申请复议,之后又向A法院(涉案房产所在地)提起要求张某配合过户的诉讼,但二者均无任何进展,反而在这个过程中陆续出现上述轮候查封。
针对以上情形,确定如下代理思路:
  一、涤除A法院于2016年4月8日作出的执行查封后,其他查封可相应涤除。
  根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百七十二条及《民事诉讼法》第一百零八条规定,金某不服保全裁定时有权申请复议,但在当时的司法实践中,关于此类复议的具体规定系空白,这是金某在申请复议之后,A法院久而未决的原因之一。
  关于金某所提之诉讼,主要问题在于被告张某被关押在看守所,极大影响了该案的诉讼进程。另,按实体权利另案起诉存在一定的弊端:一是,审判法官与执行案件的法官并非同一人,有时甚至在不同地域或审级的法院管辖,导致案件事实的沟通与呈现存在障碍;二是,无法延缓或阻止执行行为,届时提起诉讼保留房产的目的将落空等。
  《执行异议和复议规定》较为详细的规定了执行异议的主体、程序和法定期限等具体内容,启动执行异议将有法可依。一旦执行异议成立,裁定撤销执行行为,则其他查封亦可依据该裁定而撤销。
  二、依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》(以下简称《民事诉讼法执行程序的解释》)第十五条和《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定,金某可针对执行标的即涉案房产向A法院提出执行异议申请。
  首先,金某作为案外人系针对执行标的提出异议,并非执行行为,后者适用的条款及救济途径等与本案不同。其次,对照上述法条,结合金某现有证据,其需要进一步补充证明其“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一事实。为此,金某后来提供了房屋钥匙移交协议、单元楼门卡、水电燃气卡及其缴费凭证、物业费发票、物业和社区出具的居住证明等。而本案在听证时,承办法官也确实把审查重点放在该事实上。再次,剩余房款将按法院的要求交付执行。
  综上,金某向A法院提出了撤销执行裁定、解除对涉案房产查封措施的执行异议申请,A法院依法予以受理并组成合议庭进行了审查。
 
【法院裁定】
  A法院在组织案外人金某、两被执行人及申请执行人听证后,其认为,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。本案中,案外人金某确于2015年5月5日前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房产、且已支付116万元价款并缴纳税款申请过户,其未办理过户的原因确非买受人自身原因。案外人也已承诺剩余的1万元购房款可随时付至法院。故案外人的异议请求证据确实、充分,法院应予支持。遂依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《民事诉讼法执行程序的解释》第十五条、《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定,裁定案外人异议请求成立、解除对涉案房产的查封,中止对该房屋的执行。
  最终,本案申请执行人和被执行人均未提起执行异议之诉,上述裁定生效,金某向A法院交付剩余房款后,A法院立即撤销对涉案房产的全部查封,B法院依据上述裁定在同一时间撤销了对涉案房产的查封,金某取得了涉案房屋所有权。
 
【法律分析】
      一、区分执行行为之异议与执行标的之异议,对确定本案代理思路极其重要,将直接决定案件的成败,两者的区别具体见下图:
区别
执行行为异议
执行标的异议
启动执行异议之法律依据
《民事诉讼法》第二百二十五条
《民事诉讼法》第二百二十七条
提出异议主体
当事人、利害关系人
案外人
提出异议时间
一般为执行程序终结前
一般为执行标的执行终结前
异议对象
执行行为违法
对执行标的具备实体权利
异议结果
 ①理由成立,裁定撤销或者改正
 ②理由不成立,裁定驳回
①理由成立,裁定中止对该标的的执行
②理由不成立,裁定驳回
异议之救济
自裁定送达之日起十日内
向上一级人民法院申请复议
①认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理
②与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼
异议请求
不论撤回还是裁定驳回,
同一执行行为多个异议事由仅能提一次
不论撤回还是裁定驳回,
同一执行标的仅能提一次
审查依据
《执行异议和复议的规定》第五、七、二十一等条款
《执行异议和复议的规定》第二十、二十四、二十五、二十六、二十八、二十九等条款
  
  按照我国物权法,不动产所有权的归属以登记为准,而本案中,涉案房产登记簿显示的所有权人仍为张某夫妻,故不论是A法院还是B法院采取查封的行为,是符合法律及相关司法解释的。但是,行为不违法,不代表没有侵害金某的实体权利。虽然登记簿上还未更名,但为保护交易的安全,法律在条款设置上留有一定的余地,于是在执行生效裁判文书时,案外人对不动产享有权利并能够排除执行的,法院应予支持。不过,法条进一步区分了是登记在被执行人名下的不动产和登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房,对于后者的要求较严苛于前者,即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋,已支付的价款应超过合同约定总价款的百分之五十。假设买受人购入商品房以投资或房款支付到50%了,若想通过执行异议保住房产则非常困难。本案中,金某又是幸运的,正好在查封前已实际占有了涉案房产,所以如何全面反映该事实,案外人举证责任较大。
  二、案外人就不动产享有的权利,举证应达到何种程度才可排除执行?《执行异议和复议的规定》第二十五条之规定“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断……”。显然,本案金某并非涉案房产的所有权人,否定执行的并非物权。然而该规定第二十八条似乎又作了例外规定,也就是说,同时具备该条设定的四种情形,举证达到高度可能性时,则被裁定异议成立的几率很高。本案中,法官亦采用上述方式来认定金某的权利。
  本案在代理时,巧妙地利用执行异议来排除执行查封,进而涤除其他查封,在减少讼累的同时,以较短地时间,不仅让金某取得了涉案房屋所有权,而且其他与张某有关的案件当事人也实现了全部或者部分的债权,可谓是一举两得。

 

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