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房屋动迁纠纷中委托书

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江苏漫修(上海)律师事务所   朱凤
 
 
【案情介绍】
  朱某与杨某原系夫妻,于2001年出资9万元购买浦东新区某房屋(简称“被拆迁房”)并居住使用,办理产证登记时,朱某、杨某将朱某的姐夫陈某写入了产证中,产证登记为朱某、杨某、陈某三人共有。陈某未出资,未实际居住,户籍不在该房屋中。2009年,被拆迁房遇动迁,三个产权人均被列为安置对象。陈某、杨某因故均未能到场,杨某事后向朱某出具了委托书,陈某因在外地无法联系,由朱某代写了委托书,后朱某作为代表签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(简称“安置协议”),获得动迁补偿款人民币80余万元及安置房一套。同日,朱某书写了《申请》、《分户安置和费用发放申请协议》,协议约定安置房归陈某所有。2013年朱某与杨某离婚。2016年,陈某诉至法院,要求确认安置房归其所有。
 
【法院裁判】
  一审法院认为,《安置协议》虽由朱某一人签订,但杨某就动迁事宜出具了相关委托书,且该委托书是在朱某与杨某婚姻关系存续期间,委托书明确由朱某办理动迁一切事宜,故对该委托书的有效性予以确认。陈某事后认可了朱某的代理行为,符合法律规定,亦予以确认。对《申请》、《分户安置和费用发放申请协议》等证据,可证明朱某、杨平、陈某三人就动迁后取得的权益进行了分配,即涉案房屋归陈某所有,动迁款归朱某和杨某所有。故支持了陈某的诉请,判决安置房归陈某所有。
  一审宣判后,朱某、杨某提起上诉。
  二审法院认为,登记在朱某、杨某、陈某名下的被动迁房屋的拆迁利益应归三位被拆迁人共有。对于共有物的分割应由全体共有人协商确定分割方式。本案争议焦点在于,安置房产权归陈某所有,是否是全体共有人经协商后达成的一致意见。一、根据在案证据,并无陈某、杨某、朱某三方就动迁利益分割达成一致意见的书面协议。二、一审中,陈某首次提交的起诉状仅主张安置房产权的三分之一,并明确指出朱某使用虚假的委托书代理其签订安置协议,认为其与朱某、杨某共有安置房屋。由此可见,陈某对安置房屋归其所有,安置款归杨某、朱某所有的分割方案并不清楚,其与杨某、朱某未曾就拆迁补偿分割达成过一致意见。三、朱某向拆迁方明确补偿利益分割方案时,杨某尚未出具委托书,虽杨某后补了委托书,委托朱某代为办理拆迁事宜,但其在出具委托书是否知道朱某已就动迁利益进行了分割尚且存疑。四、即便陈某、杨某都授权朱某办理拆迁事宜,该项委托按常理应为委托朱某作为被拆迁人代表处理与拆迁方之间的相关事宜,委托书出具的相对方为动迁部门。而动迁利益在被拆迁人之间的分割因涉及重大利益,一般应由被拆迁人另人协商并达成明确一致的意见。综上,本案并无充分证据证明朱某、杨某、陈某已经对相关动迁利益的分割达成一致意见。故二审法院撤销原判,驳回了陈某全部诉请。
 
 
【案件评析】
  本案中,杨某的委托书是事后补签,仅就动迁事宜进行委托,由朱某代为办理房屋动迁手续事宜,故由朱某代理签订的《安置协议》是有效的。杨某并未委托朱某办理财产分割,故朱某无权在签订《安置协议》的时,以向动迁办出具《申请》、《分户安置和费用发放申请协议》等方式擅自分割动迁利益,即不能以杨某的名义与自己实施民事法律行为。
  陈某的委托书是在陈某不知的情况下,为办理房屋动迁手续由朱某代写。陈某起诉时否认该委托书的效力,在查询到《申请》、《分户安置和费用发放申请协议》等材料后又对该委托书进行了认可,故由朱某代理签订的《安置协议》是有效的。但陈某认可的只能是委托朱某办理房屋动迁手续,不能因现在动迁利益分割对其有利,而主张一并追认委托朱某代其办理动迁利益分割事宜,且朱某作为代理人也不得以陈某的名义与自己同时代理的杨某实施民事法律行为。
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